今年，上海計劃在保障性租賃住房項目中，面向外地務工人員和藍領工人打造一批“新時代城市建設者管理者之家”標桿項目，以床位模式開展保障房供給，月租金以500-1000元為主，讓一線勞動者感知城市溫度。

將床位納入保障房租賃，關注低收入者的切實需要，這是城市包容性的體現。目前，上海已籌措約1.1萬張床位，其中形成供應約0.7萬張。對于廣大務工群體，這個供給數量還不多，在此背景下，準入機制的公平性將直接影響該公共政策的公平性。

那么，誰能入住保障房床位呢？

(相關資料圖)

“藍領公寓”發展的四個階段

首先，我們梳理了上海面向外地務工人員、藍領工人的宿舍型住房保障政策。它的發展歷程主要經歷了四個階段。在過去的歷程中，保障房的準入門檻問題也有所體現。

第一個階段萌發于2002-2003年，以嘉定區馬陸鎮 “希望經濟城”開發區為代表，它開始建設了可容納3萬人的“民工公寓”。

永盛公寓 微信公眾號@租房上青客 資料圖

其中，第一個投入使用的是永盛公寓，采用 “政府搭臺、市場運作、社區化管理”的運作模式。2005年，投入使用僅1年，入住的轄區企業人員就達6000多人，入住率超過80%。

第二個階段是2008-2012年，工業鄉鎮、產業園區為本地務工者建設公寓形成了制度。但隨著原有村鎮工廠的搬遷或倒閉，服務性產業從城市中心擴散至近郊，這些公寓經歷了一次“升級”，反而讓農民工退回到群租市場。

一篇《新生代農民工居住調查：從民工公寓退回至群租》的文章提到了馬陸民工公寓的“變質”——引進專業的社會租賃公司，通過代理經租的方式，導致了將民工公寓轉型成為白領公寓，擠壓了低收入外來務工人員的居住空間。

除此之外，務工人員想要入住公寓還有一個隱藏門檻——必須要有“單位”。例如2008年建成的高東公寓，是上海浦東新區首個外來務工人員集中居住區，為了解決周邊船廠（上海外高橋造船有限公司）、工業園區的外來務工者、產業工人的居住問題。

但公寓很快由船廠專門包下，專供本廠工人。并且該公寓只有不到3000的床位，對于船廠的 2萬員工，已不算多。那么，不在這些大制造廠工作的、零散進入上海的外來務工者更沒有了機會。

第三個階段是2016-2021年，部分房地產開發企業和住房租賃企業通過新建、改建方式，發展了一些宿舍型、公寓型租賃住房。以安歆公寓為例，部分公寓甚至位于虹口和徐匯等中心城區。

但各地執行標準不統一，“商改租”“工改租”等非居住房屋改建為集中式租賃住房的項目，審批往往無法受理。這導致市場本身的準入門檻較高，增加了開業的成本。

并且，為追求入駐率的穩定和長期盈利，以安歆公寓為例，雖然面向個人開放租賃，但主要采取與大企業合作的形式。比如虹口區西江灣路760號的安歆公寓，導致實際的入住者是萬豪酒店、陶陶居餐飲、順豐、萬科物業等的員工。但好在公寓位于市中心地區，居住者不需要遠距離通勤。

第四個階段是2021年后，住建部和上海市先后發文，構建多層次租賃住房體系。其中，宿舍型和超小一室戶的公寓的供給對象偏好保安、市政等公司，可吸納外地務工人員。

這里構建兜底性質的宿舍，也可提升城市外來人口管理效率。它的更高一級是廉租房，個別地區甚至試水租售同權。這讓城市的“后來者”有了暫時定居的渠道。

待解決的問題

不過，“新時代城市建設者管理者之家”供應規模還較為有限。如上所述，上海市目前已籌措約1.1萬張床位，其中形成供應約0.7萬張。

據《上海社會發展報告藍皮書2017》，彼時，上海15~34歲的新生代農民工突破500萬人，以此規模參考，現在的農民工人員應也以數百萬計，僅靠保障房的床位數量杯水車薪。

中建·幸孚+公寓 微博@中國建筑 資料圖

當下土地供給更多位于城郊，政府供給的宿舍型保障房更多在五大新城建設，例如首批揭牌的中建·幸孚+公寓便位于松江。

但許多務工者主要在中心城區開展家政護理和維修等工作，畢竟中心城區人口密集，且人口和住房的雙重老齡化最為嚴重，有許多需要服務的場景。這類服務需求時間靈活，因此居住在遠郊，這類工作人員生活并不便捷。他們更傾向于中心城區，哪怕居住條件較差的房屋。但中心城區里“簡陋但便宜”的居住空間，也隨著城市升級越來越少。

同時，保障房的配給依然偏好國企或合作的外包公司，即向B端傾斜，面向個人申請的門檻依然較高——雖然使用“一網通辦”可以注冊，但許多中老年以及低學歷群體，其實很難知曉該路徑。

另外，隨處可見的“零工經濟”從業者，因為沒有真正的“單位”，如果服務的平臺不愿意擔保，他們大概率被這個系統忽略。

失去或缺乏“單位”身份就只能自行解決問題，這些務工人員只能尋找城郊的城中村，或者城內的老破小，或者大戶型的群租來降低居住成本，只有部分對品質有追求的年輕人才會選擇長租公寓。

因此在未來的政策引導中，需要考慮如何降低保障房租賃門檻，讓一些中老年人和低學歷者能夠通過他們最熟悉的平臺找到路徑。讓準入門檻不受工作品類和就業模式的限制 ，方能打造真正更包容、分層次的保障房體系。