每經(jīng)記者：陳利 每經(jīng)編輯：魏文藝
上市物業(yè)服務企業(yè)的中報披露步入尾聲。
中信證券研報顯示，2023年中期樣本物業(yè)企業(yè)加權毛利率為16.5%，同比增加0.28個百分點，仍然保持高度穩(wěn)定；企業(yè)管理規(guī)模效應開始發(fā)揮效果，即便今年上半年外拓競爭更加激烈，樣本企業(yè)銷管費率依然同比下降0.68個百分點至6.76%。“在毛利率提升和銷管費率下行的多重影響之下，上半年樣本企業(yè)凈利率提升0.4個百分點到7.3%；凈利潤增速24.6%，同比提升13.7個百分點，大于收入端17.8%的增速。”
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多位業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，物業(yè)服務企業(yè)并沒有隨著時間推移而盈利能力下降，企業(yè)固然需要為了鞏固盈利能力而付出努力，但行業(yè)整體而言足以維持合理可靠的盈利水平。此外，擺脫母公司“依賴”、增強企業(yè)獨立性，越來越成為當下物企發(fā)展的“高頻詞”。
行業(yè)基本面回歸正常
今年上半年，物企營收能力正在恢復。
據(jù)中信證券的研報，2023年中期，樣本物業(yè)企業(yè)（市值大于100億港元）加權毛利率16.5%，相比去年同期增加0.28個百分點；凈利率提升0.4個百分點到7.3%；凈利潤增速24.6%，增速比去年同期提升13.7個百分點，大于收入端17.8%的增速。
另據(jù)記者不完全統(tǒng)計，截至8月30日，已有52家A股和港股上市物企發(fā)布2023年中期業(yè)績報告，其中碧桂園服務以207.33億元遙遙領先，萬物云則以160.2億元位居第二。這也是上半年僅有的兩家營收超百億元的上市物企；此外，還有7家物企營收超50億元。
歸母凈利潤方面，上半年僅有2家上市物企超過10億元，分別是碧桂園服務的23.51億元和華潤萬象生活的14.02億元，萬物云以9.98億元緊隨其后。
需要注意的是，上半年融創(chuàng)服務凈利潤扭虧為盈，達3.4億元。對此融創(chuàng)服務表示，主要原因是今年上半年應收款項沒有再增加并且在減少。在業(yè)績會上，融創(chuàng)服務管理層表示，不會出現(xiàn)因關聯(lián)方大額計提減值的情況。
“2022年，受地產(chǎn)關聯(lián)方拖累以及疫情影響，部分物業(yè)服務企業(yè)出現(xiàn)了虧損現(xiàn)象。然而，物業(yè)行業(yè)與民生相關的政策支持、弱周期、低風險、現(xiàn)金牛、成長好的基本屬性仍未改變，物業(yè)行業(yè)整體基本面仍然向好。上半年隨著疫情結束，和物業(yè)服務企業(yè)獨立性的提升，物業(yè)服務企業(yè)逐步走出了2022年的低迷，這是回歸行業(yè)基本面的正常現(xiàn)象。”
中指研究院物業(yè)總經(jīng)理牛曉娟8月31日通過微信向每經(jīng)記者表示，全年來看，物業(yè)企業(yè)的整體營收有望維持穩(wěn)中有升的發(fā)展趨勢，行業(yè)發(fā)展前景可期。
不過相比于融創(chuàng)服務的扭虧，今年上半年仍有部分物企處于持續(xù)虧損狀態(tài)，甚至有部分企業(yè)由盈轉虧。
具體來看，上半年建業(yè)新生活實現(xiàn)收入同比減少13.5%至13.53億元，歸屬股東凈虧損2.99億元（去年同期為2.89億元），出現(xiàn)上市以來首次虧損。建業(yè)新生活解釋稱“由于房地產(chǎn)行業(yè)下行，導致房地產(chǎn)開發(fā)商的相關應收賬款信用風險上升，基于審慎性原則，對賬面的應收賬款及金融資產(chǎn)等資產(chǎn)進行減值測試并計提合理減值約6.41億元，而去年同期計提額是1386萬元，同比漲幅超過45倍”。
再看佳兆業(yè)美好，自2022年中報開始，該企業(yè)就開啟了業(yè)績滑坡的序幕，至今仍未能好轉，今年上半年虧損約0.969億元。虧損原因同樣是“大額金融資產(chǎn)虧損計提”。
值得注意的是，2022年中期、2022年全年以及2023年中期三期業(yè)績，佳兆業(yè)美好大額金融虧損計提分別是3854萬元、1.25億元和2.63億元，當期同比增速分別是859.8%、-12%和641.1%，直接影響著凈利潤盈虧。
“大額計提減值對物業(yè)企業(yè)的影響主要來自于企業(yè)的地產(chǎn)關聯(lián)方，今年以來這種計提影響雖然有所減弱，但依然對部分物業(yè)服務企業(yè)產(chǎn)生了影響。”牛曉娟指出，短期來看，大額計提減值肯定會對物業(yè)服務企業(yè)的盈利能力產(chǎn)生負面影響；長期來看，隨著物業(yè)服務企業(yè)獨立性的提升，這種影響將逐漸減弱，且物業(yè)行業(yè)本身的基本面也尚可。提升獨立性，是當前部分物業(yè)企業(yè)擺脫關聯(lián)方影響、提升盈利能力的必由之路。
獨立性再被重申
越來越多的物企在中報中重申了經(jīng)營或財務的獨立性。
以恒大物業(yè)為例，由于關聯(lián)方流動性問題，近兩年恒大物業(yè)持續(xù)對關聯(lián)方進行了應收貿(mào)易賬款減值，2021年、2022年分別計提了24.4億元、24.56億元，而到了今年上半年，恒大物業(yè)對來自有關連人士應收貿(mào)易賬款減值撥備了23.45億元，計提比例高達99.5%。
在業(yè)績公告中，恒大物業(yè)稱，“集團已基本脫離對關聯(lián)方業(yè)務的依賴。本集團致力于不斷為業(yè)主提供多元化服務，強化市場化發(fā)展，提升公司競爭水平。”上半年，恒大物業(yè)新增合約面積中有93.3%來自第三方，而來自關聯(lián)方的收入僅占總收入約1.1%；來自第三方的收入占比98.9%。
同樣的，融創(chuàng)服務上半年來自關聯(lián)方的收入也從去年同期的29.0%下降至5.7%；相應的，公司來自第三方的收入占比從原來的71.0%，提升至94.3%，為32.04億元。
不僅是恒大物業(yè)和融創(chuàng)服務，包括萬物云、碧桂園服務等在內(nèi)的頭部物企同樣在加速對外拓展，尋求獨立。
今年上半年，萬物云住宅物管業(yè)務中，來自萬科集團及其合營公司的在管項目共1446個，在萬物云所有在管項目中占比約四成。從新增項目來看，上半年萬物云共增加140個項目，其中來自關聯(lián)方36個，來自第三方104個，第三方項目已經(jīng)成為萬物云新增項目的主要來源。
在業(yè)績會上，朱保全針對投資者關心的萬物云獨立性問題表示，萬物云69%合同來自第三方，上半年新增合同量接近86%與萬科無關，與萬科的關聯(lián)交易已經(jīng)逐步降到13%，未來可能還會逐步下降。
事實上，近兩年受中國恒大挪用恒大物業(yè)134億元存款事件影響，市場對物管企業(yè)與其地產(chǎn)關聯(lián)方是否存在違規(guī)資金往來的問題保持高度警惕。時至今日，被中國恒大占用的134億元存款，恒大物業(yè)“仍在追討損失，但受限于關聯(lián)方流動性危機，追回這筆錢尚存在重大不確定性”。
而此前金科服務出借給金科股份的15億元借款，截至今年3月也尚未追回，金科服務不得不“接受”此前金科集團以部分物業(yè)及股權作擔保，該抵押品的公允價值為22.82億元。
如今，壓力到了碧桂園服務。當前碧桂園正遭遇“自成立以來的最大困難”，碧桂園服務與碧桂園的關聯(lián)性備受市場關注。在今年的中期業(yè)績會上，碧桂園服務首席財務官黃鵬就表示，碧桂園服務會做個好乙方，配合甲方保交樓，協(xié)助兄弟公司化解風險和輿情；但公司會嚴格遵守法律底線，遵守上市規(guī)則，確保兩家公司業(yè)務和財務的獨立，不會做任何利益輸送行為。
黃鵬強調(diào)，“公司不存在將現(xiàn)金存款作為關聯(lián)兄弟地產(chǎn)公司債務擔保方的情況，截至今年上半年末，這樣的情況沒有發(fā)生，未來也不會發(fā)生。公司的人員、財務、資產(chǎn)、機構、業(yè)務與關聯(lián)方、控股股東完全隔離”。
“面對地產(chǎn)關聯(lián)方拖累，物業(yè)服務企業(yè)擺脫依賴，獨立化發(fā)展迫在眉睫，不論規(guī)模拓展還是業(yè)務發(fā)展方面都應該更多地借助市場力量和第三方資源，形成獨立的良性運營模式。深刻意識到獨立發(fā)展的重要性，加強獨立市場拓展。”在牛曉娟看來，提升獨立性，是當前部分物業(yè)企業(yè)擺脫關聯(lián)方影響、提升盈利能力的必由之路。物企獨立性持續(xù)增強、更加冷靜和理智的戰(zhàn)略布局以及關聯(lián)方的“出清”，都有助于行業(yè)開啟新的發(fā)展周期。
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